НЕДВИЖИМОСТЬ ТАИЛАНДА
искать

 
27 Марта, Среда


Где покупать недвижимость?


Думаю, для большинства людей ответ очевиден: в агентстве недвижимости.

Компании, которые профессионально работают на рынке, обладают несоизмеримо большей информацией и возможностями, чем любые частные брокеры, друзья, знакомые знакомых и прочие долгожители страны, которые к тому же и работают без разрешения на работу (то есть, нелегально).

Кроме того, нужно помнить, что риэлторы в Таиланде НЕ БЕРУТ никаких денег с покупателя – комиссию здесь всегда платит продавец. Агент, требующий деньги с покупателя, как минимум, нарушает сложившиеся в Таиланде правила ведения бизнеса, а как максимум – обманывает клиента.

Недвижимость на стадии строительства можно купить непосредственно в офисе застройщика. Но! Во-первых, дешевле это не будет – хотя в стоимость квартиры уже входит комиссия агента, скидку на ее величину вам никто не сделает, поскольку это отпугнет от такого застройщика агентов. Во-вторых, профессиональный риэлтор покажет вам несколько сопоставимых по цене и качеству вариантов от разных застройщиков, а в офисе девелопера вам будут расхваливать только собственные предложения. И в-третьих, в солидном агентстве недвижимости вы абсолютно бесплатно можете получить консультации по юридическим, визовым и прочим вопросам – это так называемый post sale service. Здесь же вы всегда можете получить информацию, касающуюся содержания и обслуживания приобретенной недвижимости. Застройщик всем этим заниматься не будет.

Отсюда вывод: любую недвижимость в чужой стране выгоднее покупать у профессионалов рынка – в агентстве недвижимости. В этом случае покупателя, даже не знающего тайского языка и особенностей местного рынка, не коснется масса хлопот. Риэлтор поможет обойти все подводные камни, которых, так уж исторически сложилось, в этом бизнесе множество. А процесс оформления в собственность пройдет намного легче, чем в случае, когда вы пытались бы заняться этим самостоятельно.

В следующих главах речь пойдет о самых важных, на наш взгляд, тонкостях, касающихся покупки недвижимости.

Как выбрать агентство недвижимости?


Начинаем с Интернета. В век бурно развивающихся информационных технологий любая уважающая себя компания просто обязана иметь web-сайт, на котором размещена информация не только о продаваемых объектах, но и о порядке покупки и оформления недвижимости и других юридических аспектах рынка в Тайланде.

Набрав в поисковике фразу «недвижимость в Паттайе», сразу находятся сотни сайтов. Как же в них разобраться?

Если на сайте компании всего несколько десятков предложений, скорее всего, это либо новая фирма без опыта и репутации, либо сайт сделан по принципу «чтобы было хоть что-то». В солидных профессиональных компаниях вы всегда можете хотя бы примерно представить, что еще можно приобрести за свои деньги. Поэтому доступная для просмотра база недвижимости должна содержать, как минимум, 1000 предложений во всех сегментах рынка. А информация о домах и квартирах должна включать не только цену и красивое фото, но и дополнительную информацию о предмете покупки, коммунальных удобствах кондоминиума или коттеджного поселка, платежах на содержание и удаленности от моря.

Безусловно, большинство людей принимают решение о покупке недвижимости за рубежом не вдруг, а стараются узнать как можно больше о стране, рынке и ценах.

СОВЕТ: Выбрав несколько информативных web-сайтов, поместите их в закладки и постарайтесь понаблюдать за ними хотя бы в течение пары месяцев.

Если сайт периодически обновляется, значит, компания реально работает. Если сайт остается статичным в течение долгого времени – это не та компания, с которой нужно иметь дело. Скорее всего, красочные фото «дома в раю» незаконно скопированы у реально работающих фирм, а владельцы сайта просто не имеют собственной базы недвижимости.

Итак, круг компаний стремительно сужается, но больших и красивых сайтов в сети все равно довольно много. Тогда обращаем внимание на следующий нюанс. На сайте солидной фирмы обязательно должны быть указаны адрес офиса, электронной почты и телефоны в Таиланде. Если на сайте нет даже адреса электронной почты, а висит только форма электронного запроса, значит, владелец сайта по каким-то причинам не хочет, чтобы его можно было идентифицировать. Это сразу должно насторожить. Если на сайте есть только номера российских телефонов, как правило, мобильных, – будьте уверены, что это сайт очередных посредников из Москвы, Питера или любого другого города – в последнее время таких псевдоагентств наплодилось великое множество.

Легальная компания, занимающаяся недвижимостью в Тайланде, обязана иметь местный офис. К тому же только компания, работающая непосредственно в Королевстве, может предложить самое дешевое жилье. Зачем вам переплачивать посредникам? (Под посредниками имеются в виду цепочка субагентов, которые перепродают продукт других агентов.)

СОВЕТ: Для совершения покупки недвижимости нужно обладать запасом времени. Стандартная же путевка дает всего 10-12 дней пребывания в Таиланде, и вряд ли вы захотите потратить все это время на поиск недвижимости вашей мечты. Поэтому не торопитесь. Статистика свидетельствует, что почти 70% покупок совершается при повторном визите, когда у покупателя есть время все взвесить и решить.

Другой важный, на мой взгляд, фактор – профессионализм и компетентность компании вообще и агента в частности. В любом серьезном агентстве недвижимости вам обязательно дадут исчерпывающую информацию о рынке недвижимости, его тенденциях развития и перспективах. Если же вам необходимо решить какие-то другие вопросы – всегда посоветуют, куда и к кому обратиться, чтобы получить наилучший результат и не переплачивать. Это профессиональный подход – каждый должен заниматься своим делом.

Если же риэлтор пытается отвезти вас на латексную или ювелирную фабрику, в магазин сувениров или массажный салон, навязчиво предлагает приобрести у него экскурсии, яхту и тайские таблетки для похудения – это повод серьезно задуматься. С таким «риэлтором», скорее всего, лучше не связываться. Профессионал знает все в своей профессии, потому что занимается только ею. Человек же, который занимается всем и сразу, по определению не может быть хорошим специалистом.

Если вам удалось найти узкоспециализированного агента – считайте, что вам повезло. Это действительно редко встречается в Таиланде. Если же вдруг чувствуете, что риэлтор пытается перейти с вами «на короткую ногу», завязать дружеские отношения – насторожитесь. Возьмите паузу. Возможно, чтобы добраться до истины, вам не помешает проконсультироваться у его конкурентов.

Ну, и последняя ремарка. В любом агентстве недвижимости должен быть тайский персонал. Агентство без тайского персонала просто не может предоставить вам исчерпывающий выбор квартир или домов в Тайланде, поскольку даже в Паттайе более половины жилья все равно принадлежит тайцам, которые обычно не очень хорошо говорят по-английски. Кроме того, для получения разрешения на работу иностранным сотрудникам в компании просто обязаны работать хотя бы 4 тайца. А наличие разрешения на работу у агента – дополнительная гарантия для покупателя. Бывали случаи, когда агент- нелегал задерживался иммиграционными властями в самый разгар сделки. Клиент заплатил депозит, агента арестовали, а как найти собственника – неизвестно. Поэтому, чтобы сберечь себе нервы, время и деньги, тактично попросите агента показать копию разрешения на работу (work permit). Профессионалы это воспримут абсолютно нормально.

И только затем приходит время ответа на главный вопрос: какую недвижимость покупать?

Готовое или строящееся жилье?


Далеко не все знают, что стоимость квартиры или дома в строящемся проекте, в основном, ВЫШЕ стоимости аналогичной недвижимости на вторичном рынке, особенно если её возраст больше 5-7 лет. Причем «вторичкой» являются кондоминиумы и коттеджные поселки, построенные как 20 лет назад, так и совсем недавно.

Но предложение жилья в Паттайе настолько велико, что всегда можно найти более дешевый вариант на вторичном рынке, сопоставимый по качеству, местоположению и инфраструктуре. Но прежде нужно определиться, для чего вы приобретаете недвижимость.

Если вы хотите инвестировать деньги в недвижимость с целью перепродажи и получения прибыли в ближайшие несколько лет, то идеальный вариант – покупка новостройки.

Профессиональный агент всегда покажет несколько вариантов, расскажет обо всех плюсах и минусах и подскажет, какие застройщики имеют наилучшую репутацию. Если агент настоятельно советует приобрести жилье у одного застройщика, значит, он имеет там высокие комиссионные либо просто не имеет договоров с другими застройщиками, что тоже говорит не в его пользу. Цена на строящуюся недвижимость с момента начала продаж до момента сдачи может вырасти на 25-40%. Однако нужно понимать, что новые объекты строятся от 15 до 36 месяцев и продаются, в основном, с ремонтом, но без мебели. И один очень важный момент: при покупке строящейся недвижимости вы подписываете договор непосредственно с застройщиком и ВСЕГДА платите ему напрямую: переводить деньги на счет агента в Таиланде не принято.

Если же вы хотите приобрести «дачу у моря», чтобы пользоваться ей уже завтра, то вам прямая дорога на вторичный рынок.

Достаточно сказать, что обслуживание жилья, которое было построено 7-12 лет назад, как правило, в 1,5-2 раза ниже, чем аналогичное в новостройках, местоположение, как минимум, не хуже, а зачастую и лучше, а сервис обычно сопоставим по качеству. Хороший риэлтор покажет, как минимум, 10-15 вариантов в 4-6 объектах, поскольку выбор жилья в Паттайе достаточно велик.

При заключении договора на покупку недвижимости на вторичном рынке, перед тем как внести задаток, во-первых, обязательно попросите риэлтора проверить ОРИГИНАЛ свидетельства о собственности продавца. Во-вторых, подписывайте договор и платите задаток обязательно в присутствии свидетелей, которыми могут быть ваши друзья, знакомые или, например, сотрудники кондоминиума.

Дом или кондо?


По тайским законам, иностранец не может купить на свое имя землю (а значит, и виллу, и дом, и таунхаус). Покупка тут возможна посредством регистрации собственной тайской компании и приобретения недвижимости на ее имя. Другими словами, вы – владелец компании, а компания – владелец недвижимости. Обзавестись квартирой в кондоминиуме гораздо проще.

Если вы покупаете жилье для постоянного или длительного (4-8 месяцев в году) проживания, лучше приобрести дом. Например, за 100 тыс. долларов в Паттайе можно купить либо 1-2-комнатную квартиру площадью 45-60 «квадратов», либо дом с тремя спальнями общей площадью 120-170 кв. м. Разница очевидна, однако в большинстве коттеджных поселков вам необходим собственный транспорт, в то время как большинство кондоминиумов находятся в шаговой доступности от маршрутов тук-туков или мототакси. Кроме того, дом, собственный бассейн и участок с тропическим садом нуждаются в постоянном уходе, в то время как за состоянием здания и территории кондоминиума будет заботиться управляющая компания. И, наконец, необходимо учитывать и то, что продать коттедж гораздо сложнее, чем купить: здесь всегда большое предложение как на вторичном рынке, так и в постоянно строящихся новых современных поселках.

Если вы покупаете недвижимость, чтобы приезжать несколько раз в году погреться на солнышке на пару недель, предпочтительнее покупать кондо – то есть, квартиру. По тайским законам, в любом кондоминиуме иностранцы могут купить не более 49% жилой площади. Остальные квартиры должны быть куплены либо тайцами, либо тайскими компаниями. Стоимость жилья из последней категории, как правило, на 15-30% ниже, чем квартиры в этом же кондо, приобретаемые в собственность иностранцами.

СОВЕТ: Агенты часто расписывают преимущества покупки недвижимости на тайскую компанию – это же дешевле! Но не спешите им верить. Дело в том, что такую квартиру очень трудно продать!

Во время недавнего финансового кризиса в этом убедились многие владельцы квартир, оформленных на тайские компании. Разумнее приобретать кондо в собственность только на собственное имя. В этом случае квартиру можно заложить, завещать и намного проще продать, тем более, если жилье находится в хорошем, ухоженном кондоминиуме или коттеджном поселке. Кстати, профессиональный агент обязательно расскажет обо всех плюсах и минусах каждого объекта, в том числе касающихся ликвидности и, что немаловажно, стоимости аренды.

Непростая аренда жилья.


Не секрет, что многие покупатели недвижимости хотят сдавать дома или квартиры в аренду на период своего отсутствия в Таиланде. Тут нужно понимать разницу между кондо и домом.

Недвижимость на земле (дом, коттедж или таунхаус) в Паттайе чаще всего арендуется на долгий срок – 6-12 месяцев. Таким образом, сдавать дом в аренду в короткие промежутки между вашими приездами на отдых будет весьма непросто. Чтобы подробно описать все проблемы, возникающие с подготовкой домов в аренду, нам понадобилось бы написать отдельную статью. Просто проверьте на слово. А еще лучше – попробуйте пообщаться с людьми, уже ставшими владельцами домов в Тайланде. Возможно, вам откроется истинный смысл притчи о том, что хозяин элитной яхты бывает по-настоящему счастлив лишь дважды: сначала в день ее покупки, а затем – в день ее продажи.

Квартиры, которые арендуются на более короткие сроки, сдавать гораздо проще. Но только при условии полной меблировки (включая сейф, кухню с набором посуды, микроволновую печь, стиральную машину и так далее) и хорошего месторасположения. Чем ближе кондо к морю, тем больше у него шансов быть востребованным. Вид на море – еще один большой плюс в арендных перспективах. Ну, и, наверное, самое важное.

СОВЕТ: Кто бы вам что ни говорил и ни обещал, даже круглогодичная сдача жилья в аренду не может дать более 7-8% годовых от цены покупки – это реалии рынка.

Причем, чем дороже недвижимость, тем… ниже процент прибыли! Достаточно сказать, что кондо или таунхаус стоимостью 1 млн батов сдаются в аренду за 7-9 тыс. в месяц, тогда как недвижимость, купленная за 3,5 млн, будет приносить лишь 16-20 тыс. батов в месяц, из которых придется вычесть еще 10-15% – стандартную комиссию агентств недвижимости, которые будут заниматься сдачей вашего жилья в аренду.

Скажу больше, рынок аренды Паттайи, как любого курортного города, подвержен сезонности. И если в декабре вам удалось легко найти арендаторов за 20000 бат, то в июле вам придется снизить цену до 17000 или даже 15000 бат…

Подобная доходность кому-то может показаться низкой, но нужно учитывать, что ставки по годовым депозитам в Таиланде сейчас составляют всего 0,6-0,8% годовых, а до кризиса равнялись 3,0-3,5%. Так что, аренда в стране улыбок – дело вполне доходное. А жизнь здесь интересна и удивительна.

6. Мини-вопросник для покупателя.


Готовясь к покупке недвижимости в Тайланде, очень важно сделать правильный выбор. Поэтому предлагаем Вам небольшой вопросник для покупателя. Ваши ответы на эти вопросы помогут Вам самому понять и определиться в своих требованиях и пожеланиях, а также существенно упростят Ваше общение с риэлтором. Ведь грамотный риэлтор обязательно постарается узнать у своего клиента все возможные предпочтения, а не только сумму, которую готов потратить покупатель, чтобы предложить несколько вариантов.

Вопросы:


Когда Вы планируете приехать в Таиланд?
Когда Вы планируете приобретать недвижимость?
Каким образом Вам удобнее оплачивать недвижимость (банковские переводы, дорожные чеки)?
Вы ищете готовое жилье (вторичное) или Вас интересуют новостройки (объекты на стадии строительства)?
При покупке строящегося объекта, какая максимальная рассрочка приемлема для Вас (по срокам)?
При покупке новостройки, какой план платежей для вас наиболее комфортен?
Сколько комнат или сколько квадратных метров вас интересуют?
Насколько далеко от моря должен быть дом или квартира?
Насколько для Вас важно расположение близко к центру города, школам, больницам, супермаркетам и пр.?
В случае покупки дома Вас устроит отдельно стоящий дом или только коттеджный поселок?
Есть ли требования и пожелания по инфраструктуре кондоминиума?
Есть ли максимальные пределы возраста здания - 5 лет, 10, 15 и т.д.?
Важен ли вид на море?
Планируете ли Вы сдавать вашу недвижимость в аренду?
Вас интересуют инвестиции в недвижимость с целью дальнейшей перепродажи?
Вы покупаете жилье для постоянного или длительного проживания, или же планируете бывать в ней не более 2-3 раз в году на сроки не более месяца?
Вы хотите купить недвижимость с полной меблировкой, частичной или вообще без мебели?
Вы готовы покупать на тайскую компанию или только в личную собственность?
При покупке строящегося жилья, готовы ли Вы покупать ресейл (перепродаваемые варианты) или хотите приобретать непосредственно от застройщика?

 

© 2013, multi-estate
Технология «Сайт-Менеджер»